分期首付的具体操作方法是，首次置业者可以支付二成首付款，剩下的一成由开发商垫付；二次置业者，开发商垫付金额甚至可达到二成。而且，开发商垫付的首期款免息，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可。根据合同约定，购房者最迟1年内付清垫付款，如不能按期还款，每个月将支付1%左右的违约金。

    　银行业人士表示，银行对个人房贷只审查首付和月供还款能力，从目前情况来看，银行放贷没有突破规定比例，至于开发商垫资现象，现在并不是银行审查的重点。银行只看购房者是否支付了30%的首付，而不管以何种方式筹资。

   　 从法律的角度看，虽然分期首付中的部分款项由开发商垫付，但房子是抵押给银行的，只有银行才有权对房产进行处置。同一套房子不能抵押两次，抵押给银行后开发商就无权再处置，虽然购房人借了开发商的钱，但是这笔钱并无抵押物，开发商不能处置房产，否则就侵犯了银行的抵押权。因此，垫资首付表面看上去没有漏洞，似乎能够确保开发商的利益，也能让购房人更早买到房。但实际上由于开发商垫付的那部分首付款并没有抵押物，这对银行就构成了潜在的风险。

    　有关专家表示，分期首付得到了银行的默许，实质上变相地降低了首付比例，低收入人群借此进入房贷市场，将银行住房信贷资产引向一个危险的方向，而银行却不自觉地将其作为对抗信贷紧缩政策的有效工具，并可能成为房地产市场宏观调控的最大阻力。

    　现在银行对房贷的原则是外松内紧，表面上开发贷款和个人房贷都在正常发放，但实际上银行内部已是严阵以待。