众所周知，去年三季度全国楼市火爆之时，各个城市普遍出现开发商捂盘现象，其目的很简单：在房价飙升时期，晚开盘一天就能卖出更高价钱。但目前这种捂盘现象，目的已与去年完全不同：因为开发商看不清市场走向，或者因为观望气氛浓重，前期累积客户一直没能达到预定目标，如果强行开盘，极有可能出现滞销——还不如先不开盘！

我认为到底开盘还是不开盘，关键取决于对后市走向的预判。如果接下来是一个数月的短期市场下行，则可以选择不开盘；如果是一个中期甚至是长期的市场调整，则及早开盘才是明智的。当然，另一方面还与开发商的资金链状况有关，如果资金链绷得快断了，降价促销是正理，如果比较宽松，则观望一阵亦无妨。

鉴于国内外的宏观经济形势已比去年差了许多，从成交量上分析，笔者认为部分城市的市场很有可能面临一轮中期（1-2年）的中期调整，部分市场潜质较好的城市可能只需几个月的短期调整。若从房价走势分析，我认为大多数城市都会经历一个中期调整。因此，建议大部分开发商还是不要捂盘了。

上海楼市同样存在这一现象。今年以来，上海一手房成交量低迷的主要原因是供应量同比下降许多，这意味着很多楼盘一再推延开盘时间。尤其是四月和五月。六月的情况明显好转，上海实际开盘数量超过60个，为原定计划的两倍以上。说明开发商开始积极行动了。其实去年10月当上海楼市依然形势一片大好的时候，笔者就曾撰文建议开发商不要捂盘了——因为楼市已处于下行的前夜。现在还捂盘——开发商们在玩火！

目前上海房价虽未出现整体性下跌，但三季度形势将非常严峻，而四度季即使回暖，也只是成交量会上升，价格基本上没有明显上涨的可能性。开发商与其拿半年的时间来赌一场没什么希望的房价上涨，不如现在就开盘，能卖多少是多少（取决于促销力度）。

近几个月只所以全国很多开发商能够实现捂盘，也与各地政府部门监管不力有关。2006年三部委联合出台《房地产交易秩序专项整治工作方案》，2007年升级为八部委联合进行市场整治，这两个文件中已明确规定禁止开发商囤地和捂盘。2007年9月3日，上海房地资源管理局也曾下发《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，就进一步规范商品房销售行为及制止部分企业捂盘惜售、囤积房源行为做出了规定：商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制，根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3-10个工作日内必须对外开盘销售。

因此，想要房价下跌，首先要使开发商加快推盘速度，只有供大于求才有可能使房价全面下调。这既需开发商自己意识到市场形势的严峻性，主动开始推盘，也需要各地政府部门限制开发商捂盘行为，以加大市场供应.