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律师谈贷款买房中的风险与问题
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-15 信息来源： |
一、关于付款方式
如果你是一位用按揭贷款买房的客户，并与发展商签订了合同，约定了付款的细节。结果由于种种原因，你没有得到按揭贷款。这时发展商通知你：由于没有贷款，所以你必须一次性付款或分期付款。这个条件你能接受吗？
付款方式是购房合同的主要条款，当事人在合同中可能明确的约定只用贷款方法买房，也可能说的不清楚。如果当事人明确约定只以贷款方法购买房屋，贷款不成而采用分期付款等其他方式，实际上就是对原合同条款的变更。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，而发展商没有与客户协商一致，却要求客户按他们的方案付款，这显然是不合法的。
如果事先对付款方式没有说清且事后无法协商确定，则依据《合同法》第六十二条第（五）款规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，由于客户没有足够的经济实力，所以要求客户一次性或分期付款，实际上难以实现买房的目的，因此这是不可取的。
二、关于定金
如果你因为没有得到按揭贷款而不想买房，发展商却说你是违约而不返还你的定金，这种作法对吗？
依据我国《合同法》、《担保法》、《民法通则》的相关规定，定金是担保的一种方式，只有当给付定金的一方不履行约定的债务时，才无权要求返还定金。“违约”与“不履行合同”两个条件缺一不可，客户由于无法申请到按揭贷款，所以无力购买房屋，这并不是客户违约。同时，客户不是不履行债务，而只是不能履行债务。这种情形并不符合法律规定的情形，因此发展商无权拒绝返还客户交付的定金。
三、关于退房退款
如果你顺利地得到了贷款，各项手续也都办齐，但发展商这边出现了严重问题，比如说房屋建筑质量不合格。你实在无法忍耐坚决要退房，这时你还能退房吗？
我们知道，买家与贷款银行之间是一种借贷关系，买家与发展商之间是一种房屋买卖关系，两者虽有关系，但完全是两种独立法律关系，所以对买家的解约权并没有任何妨碍。买家向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构、个人都只有权要求买家按约还款，但无权干涉买家的解约权利。
可以看出，只要发展商出现了上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等，符合法律或购房合同中规定的解约条件，买家就可以依法解除购房合同。
那么按揭贷款怎么呢？有些买家有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款也不用还了。
这种认识肯定是不对的，前面谈到，买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买家虽然不买房了，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
怎么还呢？理论上说，由于购房合同被解除，发展商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。买家申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给买家。然后，买家与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。
实际上，实践中很难这样操作，因为买家所购房屋已经向银行做抵押。如果买家拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝
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