记者：央行上海总部日前发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放，这对于房企本来已经紧张的资金链来说，是否雪上加霜？另外如何看国内土地流拍的风潮？

　　易宪容：严格按揭管理是从紧货币政策重要方面。央行对个人住房按揭第二套住房贷款管理的强调，说明了就目前中国的房地产市场而言，个人利用银行的金融杠杆进行投资比重过高。另外，一些地方的房地产开发商及地方政府，为了规避央行对个人住房按揭贷款的管理政策，或采取分期首付的方式，或采取变相零首付的方式，以便吸引房地产投资者重新进入房地产市场，央行正是对这种现象严密关注并制止。

　　央行出台的《指引》其实与成熟市场体系的规则相比还是太宽松了。在成熟的市场体系下，任何个人要到商业银行获得住房按揭贷款都必须是四证齐全。最近土地流拍之风潮开始在全国范围内蔓延，说明以前房地产商“圈钱-囤地-再圈钱-再囤地”的模式，已经随着政府新的土地政策出台及牛市的淡化而改变。在这种情况下，房地产开发商不仅无法从股市上获得大量囤地的资金，而且随着股价下跌，股本摊薄严重，再融资成本上升，房地产上市公司再融资获批的可能性也越来越小。同时，新的再融资条件不允许房地产公司用股市获得的资金来囤积土地。

　　记者：最近有专家认为，如果房价下跌，房地产市场的风险释放出来，最先死的是银行而不是房地产企业，你对此如何认为？中国房企目前的融资模式是否存在问题，该如何解决？

　　易宪容：目前国内房地产开发商现金流趋紧是一种普遍现象。而在从紧的货币政策下房地产开发投入资金不足也是必然，再加上资本市场不景气，房企的股市融资将会迅速减少。这不仅会导致房产土地交投轻淡，也会促使不少房地产开发商为了回笼资金下调房价。

　　在短短的几年时间，国内房地产市场迅速繁荣，不仅因为房地产业市场准入门槛低、利润高和技术含量低，更在于房地产市场有一个完全背离金融市场法则的融资模式。如果企业为了获得超额利润，那么房地产开发商就会以对出售项目不断加价的方式来攫取暴利。这就是为何国内房地产开发商能够捂盘并不断地推高房价的原因所在。但当房地产市场制度在改变和完善时，像这种企图借助市场制度缺陷而得以生存的企业就会很快死掉，这就是目前国内一些房地产企业资金链断裂后的必然结果。曾疯狂扩张而资金链断裂的顺驰就是一个典型的例子。

　　国内部分房企资金断裂并非仅是个别房地产企业的单个事件，而反映了房地产企业的一般情况，不过目前不同房企所受影响程度不同或紧张程度不同而已。随着房地产市场的宏观调控的日趋深入和房地产市场制度规则的深入改革，现行房地产市场融资制度弊端也不断得以纠正，企图利用该制度弊端盲目扩张房企所隐藏的问题，迟早会暴露出来。