张翔：“综合验收”在分期开发中是不可能实现的。“综合验收合格”，我认为是指不仅经建设单位（即开发商）、施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站五方工程验收合格，还包括规划验收合格、消防验收合格、环保验收合格以及建设行政主管部门要求提供的一系列文件符合要求。“验收合格”，一般来讲，是指单体工程验收合格，并取得工程备案表。实践中，也有通过合同将“验收合格”约定解释为开发商取得建设单位（即开发商）、施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站五方竣工验收合格的文件。“分期综合验收合格”，是指一个住宅小区在分期开发的时候，分期进行的验收。购房者在签署合同时，最好将取得竣工备案表约定为房屋交付的必要条件。

    主持人：住宅质量保证书和住宅使用说明书应在何时发放给业主？

    刘桂林：“两书”在交房的同时就应交给业主。本案中，“两书”由物业交给业主是不对的，因为物业公司不是买卖合同的一方。目前的做法是物业公司在为业主办理入住手续的时候将“两书”交给业主，这时的物业公司实际上是接受开发商的委托，代理开发商来交“两书”，责任最终仍由开发商承担。

    张翔：由物业公司交付“两书”是不可能的。住宅质量保证书和住宅使用说明书必须是由开发商亲自交付，法律要求开发商提供这两个文件，这两个文件也是竣工备案的文件，在交房的同时就应给业主。除非合同有约定，由物业公司代表开发商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，否则只能由开发商来交付。

    违约金支付形式由双方约定

    ◆案例回放：

    1月22日，木樨园该项目售楼处大厅贴出一张致歉函，开发商称，按合同约定将发放因推迟交房所产生的违约金，但以抵扣物业费的形式支付。业主们并不同意这样做，业主李先生称，业主要求以现金形式发放，而此要求未得到开发商同意。当天，业主们签下联名单，要求开发商推迟交房日期。但是此举遭到售楼处拒绝，售楼处坚称按合同操作。主持人：对违约金的处理是否可以是开发商的单方行为？在本案的情况下，您认为合理的处理方式是怎样的？

    刘桂林：开发商将违约金抵扣物业费，这实际上只是开发商单方的一个提议，至于这个提议是否被业主接受，则是另外一个问题。如果业主不予接受，开发商用这种方式相当于没有支付违约金，没有承担违约责任。目前的这种情况，业主最好是在开发商取得竣工验收备案登记表之后再签交接单收房，然后据实结算违约金数额。

    秦兵：如果有违约金，一定是现金支付，法律没有规定违约金可以用于抵扣物业费。当然，业主同意的话另当别论。这种情况下，业主并不必要求推迟交房。对开发商来说，交付的房屋质量必须合格，业主应组织起来，要求开发商支付相应违约金，并交付质量合格的房屋。