如何判断是否出现房价泡沫？

　　泡沫，是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，发达国家一般用“空置率”、“房价收入比”和“租售比”三个指标加以衡量。空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置；房价收入比，主要用于价格是否处于由居民收入能够支撑的合理水平；租售比，则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值。

 　　房价收入比，国际上通行的标准有两个，一个是联合国人居中心的标准：不应超过3：1；另一个是世界银行的标：不应超过5：1。一般房价冲到户均收入6倍以上的区域被经济学家称之为泡沫区。笔者曾做过匡算，若以2005年的数据分析，美国约为6：1，日本约为3.8：1，中国全国约为10：1，上海约为14：1。但由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的真实性问题，所以全国和上海两个数据应打些折扣，实际差距没那么大。但目前中国房价确实超了大部分工薪家庭的负担，上海居民家庭负债率已超过美国。

 　　按照国际通行算法，空置率是指待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产的比率。一般来讲，房屋空置率5%为适度，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。2005年美国商用房出租率微跌2.6%，空置率达到16.5%；日本近来空置率在5-8%。我国统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”，是指上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。如2007年10月，商品房空置面积分类指数为110.71，比9月份上升1.24点，同比上升7.42点。建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。因此，我国还没有建立统一规范的空置率指标，不能进行空置率计算，也无法用于国际比较。

 　　租售比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比值。国际经验表明，租售比的正常范围应该在1：100－1：230之间。有调查显示，2005年北京、上海、杭州等地的租售比分别达到300、360和470的高危水平。这意味着这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要25年、30年和40年，即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价值。经过近两年的房价高涨，全国很多城市的租售比更加恶化。当然，与欧美国家居民倾向于租房的习惯不同，我国居民更喜欢买房住，从而抑制了租房需求，这也注定我国住宅租金水平偏低。