三年前埋下的风险，因为一份售后包租合同，延迟至今暴露出来。2008年4月，当北京芳菁苑底商业主集体维权之时，却发现已经找不到谈判对象——当初承诺包租、回购的公司已经销声匿迹。小面积、低总价、稳定收益预期，对于时刻渴望拥有“资产性收入”的投资者而言，“产权式商铺＋售后包租”无疑具有巨大的诱惑力。然而包租期一旦过去，手持零散商铺的业主们对已然嫁接到自己头上的风险，该如何应对？可以预测，本案不会是本轮售后包租风险爆发的最后一个。

    4月8日，当15名芳菁苑底商业主在“组建商业管理公司”的倡议书上签下名字，发起人席公民总算看到了一丝希望。2004年7月，席在芳菁苑底商二层购买了一间建筑面积为19.74平方米的商铺。但自去年9月至今，商场一直停业，3年包租期已满他不得不过着“零收益”的日子。

    被称为“2072号业主”的席公民，“另一份”职业为佑天律师事务所副主任律师，专业特长之一为“合同纠纷的防范与处理”。席自持为理性投资业主一类，并没有深陷与开发商的“合同”纠纷当中，而是紧握商铺产权，积极倡导所有业主联合“自救”。他在底商东门设立了一个简陋的办公地点，以动员其他业主加入。

    而在距离席的办公地点不到300米之处，芳菁苑9号楼地下一层，业主“矛头”所指的一方——芳菁苑项目开发商北京华森置业有限公司（以下简称“华森置业”）在此办公。按照席的说法，华森置业已经表现出“积极的姿态”，愿意“履行部分合同责任”并“协助业主成立公司主体”，以加快恢复底商运营。

    “我们现在的情况好比在股市中被套一样，资金被压占，没有任何收益。”席公民很清楚，如果商场不能整体营业，单个商铺便一文不值。与他同拴在这一条绳上的，还有近460名业主——显然，15名业主签名的倡议书还过于单薄。

    返息10％的包租诱惑

    位于北京朝阳区朝青板块的芳菁苑项目，由9栋住宅和配套商业组成，其中商业建筑总面积为1.5万平方米。2004年4月27日，席公民与华森置业签订了《商品房买卖合同》，以银行贷款的方式购下这块总价约43万元的2072号商铺，同日签约的还有一份《商铺委托租赁经营合同书》。

    根据后一份合同，业主作为甲方将商铺委托给乙方经营，不论“经营成功与否”，业主将在3年内获得购房总价款10%的年租金回报；3年期满后，业主有权要求乙方按购房全款回购商铺，“乙方不得拒绝”。与《商品房买卖合同》不同的是，这份委托租赁合同的乙方为北京现代三连商业管理有限公司（以下简称“三连公司”）。