上南路某小区没有地下车库，物业公司便在小区公共道路上划出停车位，按月出租给业主和外来车辆。不过，停车收益都被物业公司拿走，至今未向小区业委会移交。近年来，小区停车位及相关收益的归属问题，已引发不少物业纠纷。

　　说 法: 《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此，若商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属，则开发商无权擅自变更，否则将构成违约。此外，占用小区道路的地面车位以及由此产生的收益，应依法归小区全体业主所有。对于物业公司侵占有关停车费的做法，小区业委会有权代表业主提起侵权之诉。

　　“管家”不管家，怎样更换

　　背 景: 2002年以来，乔先生居住的小区一直由某物业公司提供物业服务。不过，小区业主对这个老“管家”的服务并不满意。一方面小区物业的收费太贵，不少业主感到难以接受；另一方面，物业公司的服务质量差强人意，致使业主与物业公司之间冲突频频。

　　去年10月，小区成立了业委会。经讨论，业委会决定解聘小区的旧“管家”，另聘物业公司。然而，由于业委会成员不熟悉相关法律程序，这件事直到今天仍未办成。

　　说 法: 《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。这意味着，小区换“管家”，只需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数即可。除了更换物业，包括制定和修改业主大会议事规则，制定和修改小区管理规约，选举或更换业委会成员等其他事关小区的重大事项，都只需半数以上业主同意就能作出决定。

　　会所“变脸”，如何应对

　　背 景: 承诺中的观景会所变成了中餐馆，健身房被安排在缺少阳光的地下。小区会所“变脸”，引发了业主的不满。

　　春天花园是一个建成不久的小区。规划中，小区将拥有一个玻璃观景会所，并设有健身房、壁球馆以及室内温水泳池、桑拿等专属设施。然而，随着会所的不断建造，业主们发现，这一号称专为小区设计的建筑大部分被改建成了一个中餐馆。“治安、环境卫生、交通安全以及噪音等隐患都随之而来，小区的‘封闭式’环境将受到严重的威胁。”对于会所变成餐馆一事，不少业主表达了自己的担心。小区会所“变脸”，业主该如何应对？

　　说 法: 根据《物权法》的规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　具体来说，房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途和服务方式约定为租售合同的内容，承租人和受让人应按租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。确需改变的，应征得业主大会的同意。否则，业主有权要求开发商承担违约赔偿责任。