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商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释的要点释义
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-19 信息来源： |
最高人民法院商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释的要点释义
最高人民法院在2003年5月7日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），该《解释》对商品房买卖合同纠纷案件审理作了许多突破性的、具体的新规定，将会对中国房地产业界产生巨大、深远的影响。
一、《解释》具有溯及力，凡是1995年1月1日以后订立的商品房买卖合同均应适用
《解释》将于2003年6月1日起施行，同时《解释》第二十八条规定："《中华人民共和国城市房地产管理法》（该法从1995年1月1日起施行）施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释?quot;因此《解释》可以追溯到1995年1月1日，凡是在这一时间之后订立的商品房买卖合同案件，只要法院没有在2003年6月1日前作出生效判决，均适用该《解释》。
因为《解释》可以追溯到1995年，许多原来因为没有具体法律依据和胜诉把握而观望等待的购房业主将会依据《解释》的有利条款采取诉讼手段，商品房买卖合同纠纷案件预计将有很大增长。
二、销售广告可以成为合同内容，具有法律约束力
在通常情况下，商品房的销售广告和宣传资料如果没有写入合同，就没有法律效力，不产生合同约束力。但《解释》第三条明确规定：开发商在销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
因此根据《解释》，开发商的售房广告、宣传资料如果有不实或虚假的说明、承诺，开发商将可能承担违约责任。
三、五种情形法院可判决开发商双倍返还购房款
在《解释》出台前，法律实践中对商品房买卖是否适用消费者权益保护法双倍返还的惩罚性赔偿规定尚存争议，但《解释》的出台完全肯定了双倍返还的惩罚性赔偿原则，并明确规定了五种具体情形：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
（三）是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（四）是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（五）是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
由此五种情形导致业主无法取得房屋，或商品房买卖合同被确认无效、被撤销、被解除时，业主除可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
可见《解释》大大加重了开发商的责任，如果开发商存在以上五种欺诈情形，将会非常的不利。
四、业主以房屋质量问题退房可获法院支持
根据《解释》的规定，不管房屋是否经过验收合格、是否已经交付业主使用，只要房屋主体结构质量经核验确属不合格，业主要求退房和赔偿损失的，法院都应予支持。另外即使房屋的主体结构没有质量问题，但有其它严重影响正常居住使用的质量问题的，业主同样有权要求退房和赔偿损失。这就要求开发商更加全面的严把房屋质量关
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