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紧缩政策作用下 房地产业发展模式面临推倒重来
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-19 信息来源：中国证券报 |
对房地产开发商来说，2006年注定是不平凡的一年。收缩银根、严控土地闸门、“90平米70%以上”……在一系列的调控政策面前，过惯了好日子的开发商们开始了各种“转型”。
从大户型到小户型
G冠城的决策层前一阵子有点烦，他们一直在等待北京市关于90平米以下户型占比超过70%的政策细则出台。由于“国六条”对小户型建设比例进行了原则性的规定，公司未来一段时间的主力项目———总面积70万平米的太阳星城B区、C区项目面临重新规划设计。
尽管公司副总韩国建坦承，70%以上的小户型更加符合购房者的需求结构。但小户型政策的出台，客观上也给公司带来了不小影响。这主要体现在两方面。据韩国建介绍，太阳星城项目的初始定位是中高端市场，公司前期的配套设施也是根据这一定位设计的，其主力户型在120－140平米之间。但显然，90平米的户型更符合中等收入人群的需求，这就造成了和前期定位的不吻合。另一方面，政策对项目的进度也产生了一定负面影响。半年报显示，太阳星城B区和C区预计首批竣工时间在2007年底，但韩国建表示，受小户型政策的影响，大面积竣工时间大约在2008年，比原计划时间推迟半年左右。
大户型与小户型的关系包含着社会对效率和公平的取舍。二者的矛盾也在一定程度上测量出了企业利益最大化与社会福利最大化的距离。对开发商来说，针对高收入人群的大户型利润更加丰厚，尤其是地理位置较为优越的地段，建设大户型更像是资源的优化配置。但毫无疑问，大户型的建设意味着同样的土地面积能够满足的安家需求越少，大量瞄准小户型的中低收入人群只能望房兴叹。中国房地产指数系统显示，到2006年7月，从北京住宅上市户型面积分布看，60(含)-90平方米比例仅为22%。
当住房供给出现结构性失衡，其结果必然就是政府出手。“90.70”政策看起来有些蛮横，却也是维持社会和谐的不得已的办法。 、
政策的变动让靠大房子赚大钱的开发商有些措手不及。据了解，按照北京市的细则规定，需要进行清理的项目超过600个。而一些开发商表示，重新设计规划不仅要损失前期的设计费用和时间成本，而且住宅套型结构改变也打乱了原有的营销方案。
更有业内人士分析指出，小户型政策的影响远不止这些。从长远看，盖小房子意味着开发商将面临另一类的消费者，在设计、建筑、营销等理念上都必须更新。而开发商之间，也将在占据70%以上市场分额的小户型战场展开更加白热化的肉搏。广种薄收的经营模式将被精耕细作所替代，市场也将更加考验开发商的开发销售能力。
从开发销售到持有型物业
户型限制其实只是众多调控措施的一项，而尽管今年出台的各种调控措施涉及到税收、信贷、产品结构等方面的内容，但紧缩地根仍是调控的主线。
继前期一系列政策出台之后，国务院最近下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，强调采取更严格的管理措施，切实加强土地管理，并要求提高新增建设用地土地使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准；统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准；国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。
出台这样的政策是因为当前土地市场出现了诸多不和谐的因素。由于建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，农民、拆迁户等弱势群体的利益得不到保证，一些地方甚至出现了开发商雇人强制拆迁的事件。另
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