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试析商品房面积误差问题
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-17 信息来源： |
开发商在报批销售许可证时，商品房面积是根据图纸算出来的，而购房者在入住前，商品房面积是要实测的。由于事前核，事后测，所以往往是商品房实测面积与合同约定的面积不符，出现商品房面积“短斤少两”这种非常普遍的现象。
由于设计、施工和材料等技术方面原因，建筑面积产生一定误差，只要在合理的范围内，都是可以理解的。但有个别开发商以此为道，为了增加销售收入，擅自扩大商品房面积，少则1－2平方米，多则近10平方米，而且不说自己擅自变更设计的责任，还要购房者一分不少地补交房差价，因此而发生的纠纷不断。这里，谈谈我对此问题的一些看法。
一、解决商品房面积误差有据可依
一般来说，购房者与开发商所签订的商品房买卖合同都是开发商买来的标准合同，合同第五条就是关于面积确认及面积差异处理的条款。对于面积误差的处理，有两种方式可供购房者与开发商选择：
第一种是双方自行约定。商品房买卖合同与其他合同一样，当事人都有平等的权利和义务，不能因商品房买卖的标的物特殊而赋予开发商特权。购房者与开发商完全可以约定诸如：面积误差比的绝对值大小、分别约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的处理原则等事项。
第二种是按法定原则处理。（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按约定利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
有些开发商将第二种方式作为合同的法定条款，不允许或不同意与购房者另外约定处理方式，这种做法是有违合同法的公平、自愿原则的，对处于弱势地位的购房者较为不利。因此，这里需要再次强调的是以上两种方式是可以选择的。当然，不论选择哪一种方式，都使商品房面积误差的处理有据可依。
二、购房者如何更好地维护自己的利益
在实际的商品房买卖过程中，开发商一般会选择以建筑面积作为计价方式。建筑面积就是套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。这样，商品房面积出现误差的情况从实际上来讲就是比较复杂的，如：商品房建筑面积没变，而套内建筑面积缩小，购房者支付了相同的房价款却没有得到应当得到的使用面积；或者套内建筑面积虽然没变，但分摊的共有建筑面积增加了，那么误差在3%以内的、超出的面积款购房者就要多支付了；还有上述两种并存的情况，这些对购房者的损害都是很大的。
为此，购房者要想在商品房买卖合同的面积条款里更好地保护自己的利益，应该要做好以下几个准备：第一，要在合同里把面积条款写清楚。应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。第二，要把公摊部位写清楚，公摊部位在什么地方，公摊面积的细节性尺寸是多少，一定要逐项列明，因为这有可能对购房者来说是几万块钱的损失；第三，就是写清违约责任，让开发商不敢在面积上欺诈，要让他感觉到欺诈对自己不合算才行；第四，要做好假设无法就面积条款与开发商达成协议就不买了的心理准备。这样，
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