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三种面积误差不得约定
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-17 信息来源： |
程律师：去年我买了一套商品房，签约使用的是2000版预售合同。合同约定按照套内面积加公共分摊面积计算房款。上个月开发商通知我交房，并要求我支付增加面积的房款。原来，房屋套内建筑面积少了0．5平方米，而公用分摊面积却增加了2平方米，这样一来，我买的这套房屋建筑面积就增加了1．5平方米。我认为预售合同特别告知条款写得很清楚，因分摊房屋公用部位的建筑面积造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。发展商却认为，该条款不是合同的组成部分，应当按照合同第五条的约定处理，因1．5平方米在约定的误差范围内，故应按照房屋每平方米建筑面积单价多退少补。请问谁的说法有道理？
市民张先生
张先生：你的问题焦点在于如何适用2000版预售合同的第五条。预售合同特别告知条款的确不是预售合同的一部分，而是《上海市房地产转让办法》第四十四条的具体规定。尽管合同双方可以对合同条款进行约定，但双方的约定同时必须符合法律的规定。也就是说，虽然法律条文没有被合同双方作为条款写进合同，但相关法律规定仍然约束合同双方。
根据《上海市房地产转让办法》的规定，凡是由于分摊房屋公用部位的面积或者房屋测量机构勘察的误差造成房屋建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。若设计变更，房展商应与购房业主另行协商预售合同条款甚至解除合同。除上述三个原因以外，由于商品房预售时面积是暂侧的，实测面积与暂侧面积产生误差也就在所难免。为此，当事人可以约定预售房屋交付时建筑面积增减的处理方法，即2000版预售合同中的第五条。
由此可见，2000版预售合同第五条是有前提的，即已经排除了法律规定的三种情形。由于你所购房屋实测面积超过暂侧面积原因在于公用分摊面积增加，根据法律规定，你有权拒付该多出面积的房款。同时，由于你和发展商没有对套内建筑面积的增减作出特别约定，双方计算房价的依据是包括公用分摊面积的房屋建筑面积，因此你也无权要求发展商退还套内面积减少部分的房款。
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