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案件回放(2)
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-17 信息来源： |
为配合政府拆迁，原告李先生与被告某房地产开发公司签订了《城市房屋拆迁产权调换协议书》。李先生对于自己被拆迁的房屋选择了房屋产权调换的方式进行补偿：被告承诺将他现住的房屋拆除后，将李先生安置在新建的小区8号楼六层的A4号，建筑面积为83.87平方米，按市场价互相结清差价。2004年12月21日，李先生要求入住新居时，被告知已建成的该套房屋有160多平方米，比原来约定的面积多出80多平方米。李先生主张，被告交付给他的房屋实际面积在3%以内的部分，李先生按法律规定补足差额，超过3%的部分由被告负担。
法官说法
规划变更不适用建筑误差的规定
针对此案，石家庄市桥西区法院民三庭庭长王进才认为，李先生是依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，关于面积误差比绝对值3%的规定，认为开发商应承担面积误差超出3%的部分的房价款。而法院查明是规划变更造成的误差，多出的80多平方米不是建筑误差，因此不适用3%的标准，法院判决开发商向李先生提供一套与约定面积相当的住宅，并提供因迟延交房该付的违约金。
司法解释第十四条是针对房屋买卖合同纠纷中常见的建筑面积误差问题作出的规定，它的立法目的有两个：一是解决商品房建设中客观存在的不可避免的误差问题，平等保护买卖双方的利益；二是当误差超过合理范围(超过3%)时，即对开发者苛以较重的责任和处罚，此时法律的天平明显倾向了购房人。
但对于规划变更，尤其是拆迁过程中常出现的规划变更，法律法规是允许的，但开发商要尽到告知义务。李先生与开发商的纠纷，开发商的责任在于规划变更时未按照《商品房销售管理办法》第24条规定(见相关链接)及时履行告知义务。
律师观点
开发商恶意变更须防范
信联冀立律师事务所张宗强律师表示，开发商如果变更应该提前通知，设计变更是否合理，首先要看是否有恶意的倾向，是否主观上要损害业主的利益。设计变更开发商和业主之间应当有明确的约定，否则有关单位不能在变更图纸上盖章。
燕赵众诚律师事务所王贞国律师认为，房屋面积有误差是正常的。如果属于政府强制的变更，开发商不应承担责任。开发商的变更如果不违反政策部门的规划，政府不会干预。实践中如果开发商为了增大销售面积而变更太多，这有恶意的嫌疑。
与会律师纷纷表示，开发商不能以规划变更的名义，行损害购房者利益之实。否则，有违诚实信用的原则。
■问题点击
律师在实践中发现的、解决起来于法无据的问题有很多。针对问题多、依据少的现状，各界人士纷纷呼吁完善有关房地产立法是当务之急。
1、地下室通过纵横交错的管道和设置物业公司公共管理的阀门势必会影响业主的使用功能，这种情况下是降价还是核减面积？
2、开发商在交房时，房屋主体结构虽然经验收合格，但煤气、路面、水电等均不具备使用条件，买受人能否拒不收房，这些条件的不具备是否构成开发商继续承担延期交房的违约责任？
3、开发商在交房时要求业主预交物业管理费、水电费、电视初装费等相关费用，如果业主拒交，而开发商以此为由拒绝向业主交房，那么开发商是否承担延期交房的违约责任？
4、团购协议一般是签订在项目还没有开盘之前，更谈不上有预售许可证，那么团购协议的法律效力该如何认定？
5、业主与开发商
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