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限价房竟然高出市价？能否再降低限价房的价格
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-16 信息来源： |
日前，广州市国土房管局首推限房价地块，两个位于开发区的地块被要求建成90平方米以下中小户型，房价不得超过6000元/平方米。然而，据了解，这两个地块附近的商品房价却基本只在5000元/平方米左右，并且政府的“限价房”容积率要远远高于商品房，也就是说，政府的“限价房”不但高出市价1000多元，而且居住环境也相对较差(8月5日《信息时报》)。
现实中限价房政策出现了许多扭曲，广州更出现了限价房价格比商品房高的怪现象。政府应突出限价房的住房保障性质，进一步降低限价房的价格，以求实效。
限地价、限户型、限房价的商品房被称为“三限”，是国家为平抑房地产价格所采取的一系列调控政策之一。这种政策是非常必要的，因为世界上没有一个国家对本国房地产市场采取纯市场化运作。土地是一种公共资源，公共资源的使用不仅要追求市场化的效率，更要保障社会的公平。普通住宅土地关系中低收入者的住房保障，不应该采取单纯竞价的方式将其一味推向市场，政府应该兼顾公共利益，对这些土地进行更科学、合理的规划开发，满足公众的福利。因此，政府在中低价商品房开发建设中推行招投标，推广“三限”，无疑推动了房地产市场更健康地发展。
然而，现实中“三限”政策出现了许多扭曲。拿限房价来说，各地并没有一个标准，表面上看，一些限价房的确价格低于周围商品房价格10%-20%，但问题在于，这些限价房的容积率大多较高，并且建设的标准要低于商品房，可见从性价比的角度看，限价房的价格并不低。并且，限价房推出的目的是为了满足中低收入者的住房需求，但一些地方的限价房和现在的商品房价格差距甚小，超出了中低收入者承受能力。例如，北京的限价地块东铁匠营预计房价在5500元/平米，广渠路地块预计在8000元/平米，这种价格有多少中低收入者能承受得了？而此次，广州更出现了限价房价格比商品房高的怪现象，限价房政策的某些缺陷在执行过程中比较明显地显露出来。
限价房政策的实质，是在政府经营土地获利、开发商商业利润以及满足市民住房保障之间找到一个平衡点。所以，要想让限价房政策执行不变味，需要防止政策推行的随意性，制定一个有章可循的价格生成机制。这种价格机制的起点，就是限价房房价该如何限制和确定。
显然，国家统一限价房定价肯定是行不通的，毕竟各地经济发展差异较大。而现在比较机械地规定比周围商品房价格低10%-20%也不科学，因为限价房的品质低于商品房，基本不可比，而且即使低10% -20%，中低收入者似乎仍然不能承受。因此，更合理的定价不仅要参考商品房价，也要参照目标购买群体的收入水平，突出限价房的住房保障性质，进一步降低限价房的价格。房价产生机制确定后，由政府根据目前房地产项目的开发成本，确定土地限价，在保证开发商有钱可赚的同时限制其利润率，同时政府也获得更合理的土地收入。
限价房政策是政府有限、合理干预市场的产物，但如何真正做到有限和合理，并非易事。因为，政府一方面要响应民众呼声，降低房价；另一方面，各地的土地出让收入已在地方政府收入中举足轻重。无疑，这是对政府公共管理的更高层次要求，也是一门操作的艺术。所以，面对广州限价房的极端个案出现，有关方面应给予关注，并就此重新审视目前限价房政策的制度设计，广泛吸纳民智并借鉴国外成功经验，进一步完善、细化限价房政策，把房地产市场的宏观调控推向深入，以求实效。
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