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赠与不动产税收管理新办法抵制赠与避税
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-16 信息来源： |
10月13日国家税务总局出台了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。该通知的出台从两方面对房地产交易中为了规避正常税费转而采取赠与的方式转移房屋产权的做法进行了更严格的控制和打击。一方面是从购房时间上的再确定；另一方面是从房屋再转让上个人所得税的征收标准和方式上。北京中原三级市场部的专业人士认为新税收管理办法的出台，将在一定程度上抑制房地产交易双方通过赠与方式绕开真实买卖的正当途径从而达到避税目的的行为。
购房时间新认定，免税日期再延长
在《通知》第二条第一款中规定，第一：对于通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与以上五种方式取得的房屋，购房时间仍按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》中的条款执行，即购房时间按发生赠与前的购房时间确定，且依照房产证和契税发票上注明的时间，遵循“孰先”的原则确定购买房屋的时间，也就是说以上的赠与方式并不改变该套房屋的购买时间，仍以实际购房日期为准；第二：对于其他无偿受赠方式取得的房屋，如旁系亲属、朋友、陌生人等之间的赠与取得的房屋，该房屋的购房时间将按照发生受赠行为后新的产权证或契税完税证明上所注明的时间确定，即将此种赠与行为视同发生了一次房屋买卖，购房时间更替为赠与后的新日期。
对于第二种名为赠与，实则买卖的房屋权属转移方式，取消了受赠者曾经享受到的时间上的优惠。如果是以往未区分两类人群的赠与方式，这类购房者假借赠与买到的房屋并不重新计算购房时间，而现在他们通过赠与取得的房屋将重新认定购房日期，从而其再出售的免税（营业税、个税）日期将最多延长5年。北京中原三级市场部的专业人士举例说明：王先生于2006年9月30日以赠与的方式将房屋出售给其朋友李小姐，该套房产实际的购房时间为2002年5月30日，那么按照以前的税收征收管理规定，李小姐取得房屋所有权后的第二年即2007年5月30日（所购房屋已满5年）以后再出售此套房屋就可免征营业税，甚至个人所得税（如果该房屋是其自住且唯一的生活用房）；然而按照最新的税收执行办法，李小姐取得的这套房屋的购买时间变为了2006年9月30日，也就是说如果她想在到达免税期后出售此套房产，则需等到2011年9月30日，这比以往的操作方式晚了4年多的时间。因此对于真实赠与关系外的其他赠与交易中的受赠方来说将不划算，同时赠与的方式还要向受赠人征收全额3%的契税，而买卖中购买方购买普通住房仅需按照1.5%缴纳契税。
再转让税率变唯一，20%的标准已确立
此次新的政策确定了赠与后的不动产再转让时的个人所得税征收办法和适用税率，由于在契税和印花税完税凭证上加盖了“个人无偿赠与”的印章，因此当再次交易时能够清晰明确地认定房屋的取得方式是否为赠与，而该类房屋的个人所得税征收办法将按照20%的征收方法和规则来征收，同时其扣减费用中可以再增加一部分扣除费用--受赠中缴纳的税金和合理费用。此项规定取消了受赠房屋再出售对于个税缴纳方式的选择权，即不允许采用按转让收入×1%的方式计缴。因此如果是房屋品质较好，升值较快，且又找不全上次交易时所交纳的各项税费的相关凭据和发票，那么按照20%缴纳个人所得税的税额将远远高于按1%征收，北京中原三级市场的专业人士举例说明，假设孙先生欲以60万的价格出售某套2002年取得的受赠房产，而房屋的原值为45万，他所能找到的各类税费票据和所支付的贷款利息以及装修费用凭据总计为7万元，那么按照差额的20%计算，个人所得税为（60万-45万-7万）
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