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业主拥有哪些权利？
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http://www.yanfang365.org 发布时间：2007-3-15 信息来源： |
要想了解业主拥有哪些权利，应先了解房屋的特性，因为房屋与其他商品存在着很大的区别：首先，房屋是不动产其次，房屋一般与周围环境密不可分，比如房屋与市政设施连接，如果正式使用则不能缺少水、电、气、暖等配套服务设施；再次，房屋一般都与其他房屋相连接，如一幢楼房中各单元共用一块地基、共用一面墙等；最后，房屋的使用者必须有共同的生活设施与生活空间，比如有共同的消防、保安、卫生设施，有共同的通道、道路、花园等。
由于房屋具有以上特性，房屋的所有人（业主）在使用、处分自己的房屋时，很多时候会涉及他人，因此业主的权利与他拥有其他商品的权利有很大的不同。
一、业主享有的权利的有关法律依据
１．《民法通则》；
２．《城市房地产管理法》；
３．《城市房地产经营管理条例》；
４．《城市新建小区物业管理办法》；
５．《城市毗连房屋管理暂行办法》；
６．《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》；
７．地方性文件，如：《北京市实施中华人民共和国城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例办法》、《北京市居住小区物业管理办法》等。
以上法律、法规、规章及文件对于业主的权利做了一些规定，但是审查这些规定，业主的权利并不具体、不完整、不明确。现结合物权法律理论，参考境外相关法律（如日本《有关建筑物区分所有权法》、香港《多层大厦条例》、台湾《高楼集合住宅管理维护法》等）规定，就我国房屋业主的权利范围和内容加以介绍。
二、业主享有的权利的类型
１．对楼房专有部分享有的专有所有权
所谓"专有部分"，简单地说就是业主自己单独享有的或者说私人享有的那一部分，即一个单元中户门以内的空间。所谓"专有所有权"就是业主自己单独拥有的权利，不与他人分享的权利，这种权利就像拥有一辆私人汽车一样。
２．对楼房共有部分享有的共有所有权
所谓"共有部分"就是全部业主或部分业主都有权的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本构造部分、附属建筑物和附属设备等，约定共有部分则是由合同契约或公约约定的属业主所有的部分，比如：室外车库、庭园、配套商业设施等。
３．因业主之间的共同关系产生形成的成员权
由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不能分离，业主之间形成共同关系，并通过一定的组织来使用、收益处分自己的物业的权利，因而作为一个组织的成员形成成员权。
三、业主享有的权利的具体内容
１．在专有所有权中
（１）所有权
业主对专有部分享有充分的自由的占有、使用、收益和处分的权利，即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉。
（２）相邻使用权
业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请求使用其他业主的专有部分或公用部分的权利。比如：为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼上业主的地板，楼上业主不得拒绝。
２．在共有所有权中
（１）对共有部分的使用权
对于共有部分，业主可以合理地善意地使用。
（２）收益权
如共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相应份额的利益。
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